Покупка с занижением в ипотеку

Здравствуйте. Я хочу приобрести квартиру в ипотеку с первоначальным взносом в 1 млн. руб. Объект выбранный мною стоит 1700000. Продают его с занижением 1400000, остальная часть оформляется как улучшение условий. Прошу помощи. Разъясните мне что за договор по улучшению условий, мне нужна ипотека на 1700000, сумма по этому договору включается в ипотеку? И влияет ли этот договор на % по ипотеке? Вообще какие минусы от такой махинации? кроме того что я теряю в возврате 13 %