недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

Спрос на новостройки восстанавливается, но медленно

3 627 3
Спрос на новостройки восстанавливается, но медленно
Несмотря на режим самоизоляции, приостановку работ на строительных площадках и временное закрытие офисов продаж, количество сделок по сравнению с маем прошлого года уменьшилось лишь вполовину — и это хороший результат, считают эксперты.

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Москвы в мае 2020 года.

Основная доля сделок — в старых границах Москвы

Май, как и январь, считается малоактивным месяцем на рынке недвижимости из-за длительных каникул — количество сделок по сравнению с апрелем традиционно снижается. В мае 2020 года столичные девелоперы продали физлицам 2,92 тыс. квартир и апартаментов — это всего на 20% ниже, чем в апреле 2020 года (3,65 тыс. ДДУ), который тоже был карантинным.

Эксперты Циан отмечают, часть сделок апреля были подписаны еще в марте, но зарегистрированы позже. Без учета таких «переходящих» сделок активность в мае оказалась сопоставимой с апрельской.

ЖК «Серебряный фонтан»

75% сделок в мае 2020 года в столице пришлось на Москву в старых границах. Было зарегистрировано 2,18 тыс. ДДУ — это на 22,5% ниже, чем в апреле 2020 года, и на 45% меньше, чем в мае прошлого года.

В проектах на присоединенных территориях были подписаны оставшиеся 25% сделок — 745 ДДУ (–11,5% в сравнении с апрелем 2020 года и –65,6% в годовой динамике).

Таким образом, в мае наиболее устойчивыми оказались новостройки ТиНАО, что связано в первую очередь с относительно невысоким для Москвы бюджетом покупки. Это позволяет большинству покупателей квартир вписаться в максимальный лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей.

Ниже ипотечные ставки — меньше срок кредита

В конце апреля 2020 года была анонсирована программа господдержки — ипотека под 6,5% на покупку квартир в новостройках, что привело к рекордной доле ипотечных сделок на рынке.

В старых границах Москвы в мае 63% всех сделок прошло с привлечением кредита, тогда как на протяжении последнего года доля была в среднем на уровне 52%. В сравнении с апрелем доля ипотеки выросла на 11 п.п., относительно мая 2020 года — на 14 п.п.

Аналогичная ситуация и в Новой Москве: доля ипотеки достигла максимума — 68 против 56% в апреле (+12 п.п.), в годовой динамике — прирост 11 п.п.

Как уточняют аналитики Циан, льготная ипотека привела к снижению среднего срока кредитования по рынку.

Напомним, льготная ипотека выдается на срок не более 20 лет, тогда как по стандартным программам максимальный срок, как правило, до 30 лет. 

Для того чтобы воспользоваться предложением с низкой ставкой, покупатели берут кредит на меньший срок.

В старых границах Москвы средний срок выданной ипотеки в мае 2020 года равен 220,6 месяца, или чуть более 18 лет. Для сравнения: в апреле 2020 года, когда программа только была анонсирована, средний срок ипотеки составлял 224,8 месяца. То есть длительность кредита уменьшилась в среднем на четыре месяца.

В Новой Москве — такая же картина: в мае 2020 года срок ипотечного займа был равен в среднем 210,2 против 223,5 месяца в апреле — средний кредит укоротился сразу на год.

Доля ипотеки на первичном рынке Москвы

По данным Аналитического центра Циан

Новые ценовые рекорды

Появление льготной ипотеки на рынке привело к снижению среднего чека сделки, причем именно в старых границах Москвы. В мае 2020 года в ипотеку брали в среднем 11,6 млн рублей против 13,2 млн рублей еще в апреле. Выходит, для того чтобы воспользоваться ипотекой под 6,5%, средний столичный заемщик должен внести минимальный взнос в размере 31% стоимости выбранного объекта. Средняя площадь ипотечной квартиры также снизилась за прошедший месяц с 58,6 до 53,6 кв. м.

Циан связывает отрицательную динамику с двумя факторами. Во-первых, на рынок вышли покупатели с минимальными бюджетами, которые рассматривают небольшие площади. Такие клиенты не могли себе позволить покупку жилья под 8,5–9% годовых.

Во-вторых, чтобы уложиться в лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей, потенциальные покупатели выбирают бюджетные варианты, в том числе за счет меньшей площади, а не только за счет расположения проекта.

Средняя стоимость квартиры на первичном рынке Москвы в старых границах (без учета премиального и элитного сегментов) — 14,2 млн рублей. Только 36% лотов в старых границах Москвы подходят для льготной ипотеки при первом взносе 20% и максимальном лимите по кредиту 8 млн рублей.

В целом по рынку в старых границах Москвы, включая как ипотечные сделки, так и договоры с рассрочкой и единовременной оплатой, средний чек сделки в мае 2020 года составил 12,84 млн рублей (54,7 кв. м). За месяц средний чек снизился на 130 тыс. рублей, площадь — на 1,2 кв. м.

В Новой Москве уменьшения бюджета покупки и средних цен в ипотеку не произошло: средняя стоимость квартиры на первичном рынке ТиНАО равна 7,5 млн рублей, большая часть квартир в продаже (86%) попадает под обозначенный лимит кредита 8 млн рублей и минимальном первоначальном взносе 20%.

Поэтому средняя стоимость ипотечной квартиры выросла до 6,9 против 6,7 млн рублей месяцем ранее. Средняя площадь предложения практически не изменилась: 50,6 кв. м (+0,1 кв. м за месяц).

В целом по рынку Новой Москвы средний чек (ипотека + другие договоры) в мае — 6,83 млн рублей (50,2 кв. м). Это выше апрельских показателей на 360 тыс. рублей по стоимости и на 1,8 кв. м — по площади.

Динамика средней площади и чека сделки ипотечной квартиры
по льготной ипотеке/до льготной ипотеки

 

Ср. цена купленной в ипотеку квартиры, май 2020, млн руб.

Динамика за месяц 

Ср. площадь купленной в ипотеку квартиры, май 2020, кв. м

Динамика за месяц 

Москва в старых границах

11,6

–12%

53,6

–8,5%

Новая Москва

6,9

+2,9%

50,6

+0,2%

По данным Аналитического центра Циан

Одновременно средняя стоимость 1 кв. м купленного жилья в старых границах Москвы достигла 235 тыс. рублей, в Новой Москве — 136 тыс. рублей — это максимальные значения за все время.

Стоимость «квадрата» отыграла обратно апрельское повышение

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в мае 2020 года составила 203,2 тыс. рублей. Относительно апреля показатель снизился на 1,3% — ровно настолько, насколько средний «квадрат» вырос в апреле.

Таким образом, цены в Москве вернулись к докризисным показателям марта (также 203,2 тыс. руб.). В годовой динамике средняя цена «квадрата» сегодня выше на 8,3%.

В старых границах Москвы средняя цена за месяц снизилась на 1,6% (до 217,9 тыс. рублей). В годовой динамике — рост 6,6%. На присоединенных территориях средняя стоимость «квадрата», наоборот, показала прирост за месяц на 0,8% (до 144,4 тыс. рублей) — это новый рекорд по стоимости. За год цена увеличилась на 19,8%.

Динамика средних цен на первичном рынке Москвы

 

Средняя цена 1 кв. м, май 2020, руб.

Динамика за месяц

Динамика за год

Москва в старых границах

217,9

–1,6%

+6,6%

Новая Москва

144,4

+0,8%

+19,8%

Москва в целом

203,2

–1,3%

+8,8%

По данным Аналитического центра Циан

Девелоперы восстанавливают активность

Апрель запомнился столичному рынку жилья небольшим объема жилья, выведенного на продажу: 150 тыс. кв. м квартир и апартаментов в Москве. В мае ситуация улучшилась: столичные девелоперы выставили на рынок 591 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями марта 2020 года, когда в продажу поступили 650 тыс. кв. м.

ЖК «Середневский лес»

Столичные девелоперы начали продавать 16 новых корпусов (как в новых, как и в уже строящихся проектах), что сравнимо с апрельскими показателями (17 корпусов).

Новые проекты мая 2020 года в Москве

Объем предложения первичного рынка в Москве — 49,9 тыс. квартир и апартаментов (+3,3% в сравнении с апрелем, когда было доступно 48,3 тыс. лотов).

Относительно марта объем предложения увеличился на 7,7% (с 46,3 тыс. квартир и апартаментов). Сегодняшний объем предложения сопоставим с показателями начала года, когда в январе на рынке экспонировалось 49,6 тыс. кв. м лотов.

Половина крупнейших застройщиков нарастили выручку

В мае 2020 года столичные девелоперы продажи жилья на сумму 33 млрд рублей — это на 21% меньше, чем выручка в апреле (41,9 млрд рублей). В годовой динамике падение оценивается в 43,5%. На Москву в старых границах пришлось 85% выручки (27,9 млрд рублей), на ТиНАО — 15% (5,1 млрд рублей).

В старых границах Москвы десятка лидирующих по продажам девелоперов заработала 71% всей выручки мая, в Новой Москве — 99% (учитывались розничные сделки с физлицами по покупке квартир и апартаментов).

ЖК «Люблинский парк»

Примечательно, что, несмотря на все ограничительные меры и снижение количества сделок, на рынке есть компании, которые увеличили продажи за месяц. Это компания «Донстрой», занимающая вторую строку по выручке в мае 2020 года. За прошедший месяц девелопер нарастил продажи на 34%.

Положительную динамику по выручке (в четыре раза) показала ГК «Эталон» — преимущественно за счет успешных продаж в ЖК «Крылья» и «Серебряный фонтан».

«Кортрос» увеличил свои доходы от продаж в мае на 40%,Lexion Development — на 2016%, что объясняется массовой регистрацией сделок, подписанных еще в предыдущие месяцы, в ЛСР — на 12%, «Гранель» — на 211% (в три раза). Все они продали квартир и апартаментов в мае на сумму более 1 млрд рублей.

Топ-10 девелоперов Москвы по объему выручки
в мае 2020 года

 

Девелопер

Выручка в мае, млрд руб.

Динамика относительно апреля

Доля рынка

1

ПИК

5,84

–21%

18%

2

Донстрой

3,41

34%

10%

3

Эталон

2,48

298%

8%

4

Ingrad

2,05

–25%

6%

5

MR Group*

1,91

–63%

6%

6

Кортрос

1,39

40%

4%

7

Lexion Development

1,35

2016%

4%

8

ЛСР

1,30

12%

4%

9

Самолет Девелопмент

1,21

–17%

4%

10

Гранель

1,00

211%

3%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

 *Без статистики по проекту «Селигер Сити»

Столичные проекты с лучшими продажами

В мае 2020 года в проектах с лучшими продажами реализовывалось от 50 до 87 лотов для проектов Москвы в старых границах, на которые в общей сложности пришлось 29% всех сделок месяца.

ЖК «Тринити»

Самыми востребованными проектами в мае оказались ЖК «Тринити» со средним чеком сделки 7,54 млн рублей, «Люблинский парк» (7,44 млн) и «Зиларт» (15,2 млн).

Топ-10 новостроек Москвы в старых границах с максимальным количеством сделок в мае 2020 года

Название ЖК

Кол-во ДДУ, май 2020

Средний чек сделки, млн руб.

Доля рынка, %

Тринити

87

7,54

4,0

Люблинский парк

77

7,44

3,5

Зиларт

72

15,21

3,3

Серебряный фонтан

62

23,99

2,8

Символ

62

12,29

2,8

Фреш

60

11,03

2,8

Огни/Событие

59

16,21

2,7

Ильменский 17

58

8,26

2,7

Мякинино Парк

51

6,51

2,3

Павелецкая Сити

50

14,35

2,3

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В Новой Москве на 10 лидирующих по продажам новостроек приходится 88,5% всех сделок ТиНАО. Самые востребованные новостройки продавались темпами от 29 до 178 лотов в месяц. Проекты с лучшими продажами: ЖК «Румянцево-Парк» (средний чек сделки — 7,41 млн рублей), «Саларьево парк» (7,84 млн) и «Остафьево» (5,82 млн).

Топ-10 новостроек Новой Москвы с максимальным количеством сделок в мае 2020 года

Название ЖК

Кол-во ДДУ, май 2020

Средний чек сделки

Доля рынка, %

Румянцево-Парк

178

7,41

23,9

Саларьево парк

87

7,84

11,7

Остафьево

84

5,82

11,3

Алхимово

55

4,75

7,4

Скандинавия

55

7,79

7,4

Десна

48

5,06

6,4

Москвичка

48

7,27

6,4

Бунинские луга

45

7,39

6,0

Переделкино Ближнее

30

7,95

4,0

Кленовые Аллеи

29

5,12

3,9

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Несмотря на все действующие ограничительные меры, столичным девелоперам удалось собрать половину спроса от мая 2019 года — и это очень хорошие показатели, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Конечно, таких результатов не получилось бы достичь без господдержки — льготная ипотека под самую низкую за всю историю ставку сейчас доступна не отдельным категориям граждан (как с семейной ипотекой), а фактически всем желающим».

По словам эксперта, в Москве снят режим самоизоляции — а значит, на рынок вернутся те покупатели, которые по тем или иным причинам не были готовы совершать дистанционные сделки. С учетом льготной ипотеки уже по итогам июня спрос частично восстановится, хотя все равно будет ниже прошлогодних значений.

Не все потенциальные клиенты могут рассчитывать на стабильный доход для долгосрочного кредита, поясняет Алексей Попов: бизнес снова начал работать, но непонятно, как быстро и в каком объеме вернется прежний спрос, а от этого во многом будут зависеть темпы восстановления экономики и вместе с тем — доходы россиян. «Очевидно, потребуется не один месяц, чтобы вернуться к докризисным значениям по всех сферах жизни», — подводит итог руководитель Аналитического центра Циан.

Примечание: в расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Комментарии 3
ID: 2174576611 июня 2020, 19:01

Главное, чтобы было потом чем платить эту ипотеку...

Ответить
Лекс Лютор13 июня 2020, 11:17

- для какого лешего тогда брать этот кредит, которым по сути является эта ипотека?

Очень низкая финансовая грамотность населения, доступность на первй взгляд , сегодня купим , а там поглядим чем расплачиваться будем, отложенный спрос , вроде шара на взгляд населения , огрниченные сроки.

Тот же МММ только в более цивильном обличье ...

И да вторичка упадет процентов на 50 , но первичка окажется там же через пару месяцев ибо цены нужно было надувать соразмерно доходам населения , которые не особо меняются с 2014 года , вот к этому уровню и придет недвижка .

Ответить
Лекс Лютор13 июня 2020, 11:29

И в оконцовке, эта квартира, которая обойдётся на четыре-пять миллионов ДОРОЖЕ, чем можно было-бы сразу купить на вторичном рынке... И СТАНЕТ КСТАТИ УЖЕ ВТОРИЧКОЙ, будет стоить как все остальные квартиры на обрушенном рынке, то есть копейки и никому не будет нужна.
Я правильно понимаю?

Вы не правильно понимаете ,90% сделок если не больше закрывается с привлечением ипотеки , с вторичкой дофига проблем , начиная с потенциального банкротства продавца(это веселый тренд в ближайшей перспективе) и т.д. и заканчивая процентами по той ипотеке , за которую купят эту вторичку ...Насчет ремонтов за 1,5 млн так вообще очень забавная страшилка от риелторов , которую осмеяли миллион раз в нашей Раше ...

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]