Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Вторичная

Валерий Виноградов: «Все виды мошенничества с жильем рассчитаны на жадность»

Беседовала Татьяна Демидова23 июля 2019 17 592
2019-12-24T07:28:52.010000+00:00
Валерий Виноградов: «Все виды мошенничества с жильем рассчитаны на жадность»
Как распознать мошенника на рынке; в какую недвижимость инвестировать; какие новостройки не стоит брать, – мы поговорили с президентом петербургской компании «Авентин»

Как вырастут цены на жилье в Северной столице; почему хостелы и мини-отели не исчезнут из жилых домов и какие виды мошенничества остались на рынке с 90-х, ЦИАН рассказывает Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин», адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов.

Рынок 90-х

- Валерий Николаевич, компания «Авентин» работает на рынке 25 лет, примерно столько же насчитывает история современного рынка жилой недвижимости. Какие ключевые изменения произошли на рынке за четверть века?

- В развитии рынка можно выделить два направления: то, что менялось в области законодательства и то, что менялось в обычаях делового оборота. Базовым законно для рынка недвижимости стал «Закон о собственности», принятый в 1991 г., можно выделить также изменения и новые редакции ГК РФ, которые регулировали соответствующие операции на рынке недвижимости, «Закон об ипотеке» 1997 г. (до этого у нас не было ипотеки), «Закон о государственной регистрации прав на недвижимость» и ФЗ-214, последние изменения в котором до сих пор сотрясают строительный рынок. Менялись и обычаи делового оборота в направлениизащиты прав приобретателей недвижимости, и мы, как профессиональное риэлторское сообщество, ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга, РГР принимали участие в этом.

В начале 90-х годов расчет по сделкам с недвижимостью проводился чуть ли не в машинах, на квартирах. 

Зачастую регистрация прав на недвижимость происходила уже после расчетов. В некоторых городах до сих пор существует практика, когда расчеты происходят до регистрации прав на недвижимость. Мы, уже тогда, как ассоциация риэлторов, защищали права потребителей, требовали, чтобы все расчеты проходили через банк и после регистрации прав. 

Если говорить о законодательстве, которое регулировало риэлторскую деятельность, нужно отметить, что до 1996 г. рынок был просто хаотичным, риэлтором мог называться кто угодно, было очень много криминала, видимо, отсюда и пошло понятие «черные риэлторы». В 1996 году был введен закон о лицензировании, который существовал до 2002 г. На мой взгляд, он был отменен преждевременно, но мы как профессиональное сообщество вовремя на это отреагировали, разработали национальные стандарты профессиональной деятельности, и 8 февраля 2002 г. Государственный комитет по стандартизации и метрологии издал постановление № 14 «О государственной регистрации системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ». Именно с этой даты профессиональное риэлторское сообщество живет по добровольно принятым стандартам. Поэтому 8 февраля риэлторы отмечают свой профессиональный праздник – «День риэлтора».

- Каким был рынок недвижимости Санкт-Петербурга 90-х? Насколько он совпадает с образом, созданным сериалами: насильственное расселение коммуналок в историческом центре, криминал, мошенничество? 

- Действительно, в середине 90-х рынок недвижимости Санкт-Петербурга был близок к тому, каким его изображали в сериалах, например, в «Бандитском Петербурге». Помимо профессиональных риэлторов, операциями с недвижимостью занимались криминальные элементы, которые находили владельцев квартир, оказавшимися в неблагополучной ситуации, и таких, к сожалению, в то время было немало.

Много людей было выселено из Санкт-Петербурга по так называемому «обмену с доплатой». 

Были случаи, когда квартиры отнимали, отбирали деньги, были криминальные разборки. Но даже в то время мошенники старались не связываться с профессиональными участниками рынка недвижимости.

- Насколько опасным тогда был риэлтерский бизнес? 

- Люди, пытавшиеся в середине 90-х заниматься в одиночку риэлтерским бизнесом, совершенно не были защищены и часто пересекались с криминалом. Что касается членов профессиональных объединений, я бы сказал, что больше было работы у служб безопасности, в которых часто работали выходцы из правоохранительных органов.

 Мошенники никуда не делись

- С развитием цивилизованного рынка в прошлом остались все виды мошенничества или какие-то сохраняются до сих пор?

- Конечно, отдельные виды мошенничества остались, и, как и прежде, они рассчитаны на неблагополучные слои населения, человеческую жадность и короткие сделки. В первую очередь речь идет об арендных сделках. Например, есть такой вид мошенничества, когда арендатору не показывают квартиры вживую, а предоставляют список из 15-20 адресов и предлагают самому выбрать вариант. Человек звонит по указанным телефонам и узнает, что квартиру уже сдали, либо едет по адресам, и вообще не находит данной квартиры в доме и проч. Обычно агент берет комиссионные в размере месячной арендной платы, а список продают по цене от 3 до 5 тыс. руб. Вряд ли кто-то обратится в правоохранительные органы из-за такой суммы: судебные издержки обойдутся дороже. Кроме того, подобные «офисы недвижимости» очень мобильны: сегодня они в одном месте, завтра – в другом. В Санкт-Петербург приезжает много туристов, особенно в сезон Белых ночей, и часто люди, забывая о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, ведутся на подобные уловки.

Если говорить о серьезных видах мошенничества, встречаются случаи, когда собственник, уезжая надолго из страны, сдает квартиру, а арендатор-мошенник подделывает документы, продает жилье как свое собственное, и пропадает в неизвестном направлении. Это очень опасный вид мошенничества. Такие сделки, как правило, проводятся без привлечения агентств, по цене намного ниже рынка, деньги предлагается отдать сразу после подписания договора. 

Потом приезжает собственник квартиры, и покупатель, скорее всего, оказывается и без квартиры, и без денег.

И еще один вид мошенничества, рассчитанный также на человеческую жадность, сохранился до наших времен: чтобы платить меньший налог, продавцу предлагается зафиксировать в договоре сумму меньшую той, по которой происходит сделка. Например, 3,5 млн руб. вместо 5 млн руб. Когда договор подписан, покупатель платит именно ту сумму, которая прописана в договоре. Претензии в таком случае предъявлять некому: продавец сам подписал договор.

Цены расти будут

- Эксперты считают, что поправки в 214-ФЗ негативно отразятся на работе застройщиков. А как это отразится на работе агентств недвижимости? Станет ли меньше сделок?

- В ближайшей перспективе значительных изменений, думаю, не произойдет. Дело в том, что об изменениях в законе говорят уже давно, и застройщики успели подготовиться, собрали большую базу земельных участков и ведут значительное число строящихся объектов, где не нужно привлекать эскроу-счета. Рынок может ощутить влияние изменений в 214-ФЗ только через полгода. Конечно, необходимость занимать у банков деньги привлечет к удорожанию строительства, себестоимость будет дороже. Однако цена объекта на рынке недвижимости определяется соотношением спроса и предложения. 

Я не думаю, что мы будем наблюдать подорожание квартир более чем на 1% в месяц. 

Закон лишит застройщика возможности перекладывать деньги в другие проекты или забирать себе, как это было ранее. Думаю, что дольщики в итоге выиграют.

Мы, риэлторы, тоже не останемся без работы, потому что те покупатели новостроек, которых привлекаем мы, сами к строителям не дойдут: многие сделки вытекают из предыдущих продаж. Когда мы продаем прежнее жилье клиента, он обычно спрашивает, какую квартиру, у какого застройщика ему купить. В отличие от менеджера строительной компании, которому важно как можно быстрее продать квартиру, а там хоть трава не расти, ни один риэлтор не станет рекомендовать объект, в котором не уверен. Дело в том, что наша цель – выстроить долгосрочные отношения с клиентом, стать семейным риэлтором, которого будут рекомендовать друзьям и который будет помогать вести сделки с недвижимостью его родственникам и знакомым.

 Старый и очень старый фонд

- В Санкт-Петербурге есть отдельный сегмент недвижимости – старый фонд. В чем сложности работы со старым фондом? Какой спрос на жилье в этом сегменте недвижимости? 

- Квартиры в старом фонде пользуются определенным спросом. Этот сегмент делится на несколько категорий: старый фонд с капремонтом (СФК), без капремонта (СФ), крайний вариант которого – аварийные здания, непригодные для проживания, которые требуют расселения, и старый фонд на Невском проспекте и прилегающих улицах. Он представлен многокомнатными квартирами старинного Петербурга, с расселения которых и начинался рынок. 

На сегодня почти все квартиры в СФ, попадавшие под расселение на деньги инвесторов, уже ушли с рынка. 

Остались только те квартиры, которые не могут быть расселены по экономическим причинам (пожелания жильцов по стоимости не совпадают с рыночной стоимостью квартиры), либо по юридическим проблемам (некоторые жильцы отсутствуют либо находятся в местах лишения свободы). Сегодня в Санкт-Петербурге работает программа по расселению коммунальных квартир. Используя ее ресурсы, дотации города, до сих пор удается находить инвесторов и расселять коммуналки.

Что касается спроса на старый фонд, большинство покупателей предпочитают квартиры с капремонтом на центральных улицах города. Потом на базе таких квартир создаются мини-отели.

- А что с законом, запрещающим устраивать хостелы и отели в жилых домах?

- Юридически такие объекты не будут иметь статус хостелов, будут сдаваться как обособленные апартаменты.

- То есть, просто сменят название?

- Изменят статус, но по сути и мини-отели, и хостелы в Петербурге были, есть и будут.

 Дух истории vs новостройка

- Сколько процентов к стоимости квартиры добавляет расположение в доме с историей, например, в Толстовском доме, доме трех Бенуа?

Несмотря на то, что квартиры в том же Толстовском доме изнутри не очень привлекательны (это старые барские апартаменты, разбитые на несколько квартир, узенькие лифты, в которых едва помещается два человека), дух истории здесь чувствуется, сохраняется мистическая атмосфера Петербурга Достоевского, к ним сохраняется повышенный интерес арендаторов. Поэтому и стоимость квартир в домах с историей выше в среднем на 20%.

- Если в Москве жилье на вторичном рынке всегда дороже, чем в новостройках, в Санкт-Петербурге – ситуация иная, здесь квартиры на первичном рынке ценятся выше. Почему? 

- Раньше у нас квартиры на первичном и вторичном рынке стоили примерно одинаково, но сейчас, когда меняется стоимость коммунальных услуг, технического обслуживания, люди понимают, что новое жилье лучше. 

На автомобильном рынке новая машина всегда дороже старой, этот тренд укрепляется и на рынке недвижимости. 

В последнее время произошла жесткая дифференциация жилья на вторичном рынке, четко выделены дома 1965-70 гг. постройки, так называемые хрущевки-брежневки, расположенные в спальных районах, это самые дешевые объекты на рынке, они не становятся дороже. Также жилье делится на введенное до 2000 года и после, второе – дороже.

- Сегодня экономят все, и девелоперы – не исключение. Как это сказывается на качестве новостроек?

- Качество новостроек прямо пропорционально цене. В большей степени эта проблема касается сегмента эконом. В основном от этой проблемы страдают дольщики, которые вместе с задержкой строительства получают еще и плохое качество.

На проектах бизнес-класса, где квартиры стоят на 25-30% дороже, а тем более, на элитном жилье, никто особенно не экономит, потому что квартиры там стоят дороже, и просто нельзя продавать барахло.

От моря до моря

-Ваша компания работает со всеми сегментами недвижимости. Чем обусловлен такой широкий диапазон деятельности? Какой из сегментов является для вас главным? 

- Изначально стратегия компании была направлена на то, что мы занимаемся не определенными сегментами, а специализируемся на работе с клиентами, которым помогаем в решении любых проблем, связанных с недвижимостью. Юридическое направление связано с тем, что я уже более 20 лет являюсь адвокатом городской коллегии адвокатов, многие люди, работающие в компании, являются профессиональными юристами. Уникальное торговое предложение, предполагающее как услуги в любом сегменте недвижимости и юриспруденции, так и в разных городах и странах, является очень удобным для наших клиентов.

- Помимо Санкт-Петербурга у вашей компании есть офисы в Пскове, Сочи и Адлере. Почему вы выбрали именно эти города? 

- Это отдельные компании, работающие под брендом «Авентин». Сочи, как и Санкт-Петербург, входит в ТОП-5 городов с наибольшим числом региональных клиентов. 

В Сочи спрос со стороны регионов в процентном соотношении даже выше, чем в Санкт-Петербурге. 

Но и петербуржцы активно покупают жилье у моря. Плюс в отличие от других регионов цены на квартиры в Сочи постоянно растут.

Что касается Пскова, это уютный старинный город, который находится всего в 280 км от Санкт-Петербурга. Квартиры там стоят в два раза дешевле, чем у нас. Это город с хорошей экологией, поэтому его выбирают для жизни, например, петербуржцы, выходящие на пенсию.

- Какой уровень цен на жилье в Сочи и Адлере? Петербуржцы покупают жилье у моря в инвестиционных целях или для себя?

- Стоимость квартир в Сочи и Адлере сравнима с ценами на жилье в Санкт-Петербурге, средняя цена составляет 100 тыс. руб. за 1 кв. м. В Лазаревском жилье стоит на 20% дешевле. Думаю, что соотношение сделок «для себя» и в инвестиционных целях примерно 50 на 50. Что касается приобретения жилья в Сочи, есть такая проблема, что ряд домов, в том числе и многоэтажных (всего около 500 объектов), возведены незаконно и подлежат сносу. Если дольщики домов, где квартиры продавались по ФЗ-214, еще как-то защищены государством, то участь остальных, где продажи шли по инвестиционным и предварительным договорам, печальна. Поэтому каждая сделка в Сочи нуждается в серьезной юридической проверке, которую мы и обеспечиваем.

- Насколько выгодным является приобретение жилья в Санкт-Петербурге в инвестиционных целях? С одной стороны, есть огромный поток туристов, с другой – высокая конкуренция на рынке аренды.

Большая часть покупателей приобретает жилье для себя или для детей. С точки зрения инвестиций получается слишком долгий срок окупаемости – 15-17 лет, это не очень интересно. Более выигрышными являются инвестиции в коммерческую недвижимость. Если клиенты из регионов покупают жилье и сдают в аренду, то они предполагают, что через какое-то время либо сами, либо члены их семьи переедут жить в Санкт-Петербург.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#вторичка#агентство недвижимости
вторичкаагентство недвижимости
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru